ЗАО «УК Дом Сервис», г. Одинцово: жители видят нашу работу №1(1), 2011 год

— Наша компания была создана в июне 2002 г. На сегодняшний момент в управлении у нас находится 21 многоквартирный жилой дом общей площадью более 430 тыс. кв.м, это в основном дома-новостройки, которые переданы нам в управление застройщиками. Увеличение жилого фонда шло постепенно, от дома к дому, и сейчас каждый год нам передаётся в управление один, а то и два новых дома, поскольку у нас в городе идёт большое строительство.

Завершившаяся зима была хорошей проверкой «на прочность», и мы с радостью можем сказать, что для наших домов она прошла очень хорошо: не было серьёзных аварийных ситуаций, связанных с «ледяным дождём». Все наши подрядные организации хорошо сработали, а мы со своей стороны тщательно проконтролировали их работу.

Специфика нашей компании в том, что мы заключаем договоры с подрядными организациями, как коммунального комплекса, так и с организациями, занимающимися техническим обслуживанием жилищного фонда.

Это подрядные организации по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов и придомовой территории, систем дымоудаления и пожаротушения, дезинфекции и дератизации, аварийно-диспетчерскому обслуживанию, лифтового хозяйства, по вывозу мусора и так далее. Такая организация дела, когда Управляющая компания выступает как заказчик всех подрядных работ по жилому фонду, в целом может неплохо себя оправдывать. Но есть ряд моментов, на которые хочется обратить внимание.

Необходимо изменить отношение ресурсоснабжающих организаций к управляющим компаниям. На данный момент при заключении договора с Теплосетью или Водоканалом, мы являемся потребителями, а они поставщиками. И поэтому с нас требуют исполнения договора, т. е. оплату за потреблённую тепловую энергию, в полной мере. Нам бы хотелось, чтобы сейчас вопрос решался по-другому: заключается Агентский договор, где Управляющая компания выступает от имени собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а не покупает тепловую энергию или воду для себя. Сейчас все управленческие расходы входят в статью «содержание и ремонт жилья». А мы считаем, что было бы правильнее и честнее, если бы каждая подрядная организация, с которой мы заключаем договор и полностью переправляем ей средства от населения за предоставленные услуги, была заинтересована в работе управляющей компании. Ведь для подрядчика неважно, сколько мы собрали денег с жильцов, а мы хорошо знаем, что полностью собрать платежи не удаётся. Максимальный процент сбора — 85–90% в лучшем случае. Но эти проблемы не беспокоят наших подрядчиков, они с нас требуют полную оплату.

Второй важный момент — сбор, который удерживают банки при оплате за коммунальные услуги. Банк берёт свой процент не с жителей, а с нас, как управляющей компании. Мы можем заложить этот процент, с согласия собственников, опять лишь в тариф на содержание и ремонт жилья, но здесь очень много объёмных статей, требующих больших расходов. То есть мы теряем в данном случае средства, которые могли бы пустить в дело, допустим, на текущий ремонт, на благоустройство. Получается, что мы платим за население банку 2,5–2,6%, а дело страдает. В данном случае эти расходы необходимо взимать с конкретного плательщика.

Есть существенные проблемы, связанные с водоснабжением и подачей показаний приборов учёта воды. В соответствии с Законом № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. необходимо устанавливать приборы учёта потребляемой воды в каждой квартире. В нашем жилищном фонде все дома оборудованы приборами учёта воды, но дело в том, что это не выход из положения. Старый жилой фонд оплачивает за воду, исходя из нормативов потребления, и в данном случае управляющая компания собирает хоть какие-то деньги и переправляет их в Водоканал. А в наших домах происходит вот что: к примеру, дом в 235 квартир. Из них в лучшем случае половина укажет нам в квитанциях показатель текущего потребления воды, а остальные забудут это сделать. Получается, что Водоканал с нас по общедомовому счётчику взимает средства за полный расход воды, а мы получаем с населения только половину. И выставить разницу между показаниями общедомового прибора учёта воды и теми, кто указал свой расход, не имеем права. Как нам быть в этом случае, пока неясно. Нам говорят: ставьте электронную систему, чтобы на общий компьютер в доме приходили показания всех счётчиков. Но такая система стоит очень дорого, и поставить её мы можем только за счёт населения. Собрать общее собрание собственников всегда очень сложно, да и убедить людей в необходимости установки такой системы тоже. Люди не всегда понимают, как трудно было бы им самим разбираться во всех проблемах, если бы не существовала управляющая компания. Пока собрать с людей средства по показаниям приборов учёта воды в полной мере не предоставляется возможным. К тому же сейчас отменена статья «Техобслуживание водосчётчиков», счётчики своевременно не проверяются, люди должны это делать за свой счёт. Как видите, проблем много. Поэтому закон 261-ФЗ и Постановление № 307 от 23.05.2006 г. с грядущими изменениями пока вряд ли могут быть сегодня реализованы. Необходима более тесная связь законодательных органов с органами местного самоуправления, а местной власти — со своими управляющими компаниями.

Но при всех имеющихся проблемах мы как управляющая компания в целом справляемся со своей работой. У нас хорошо работает отдел по работе с населением: мы раз в три месяца обязательно напоминаем людям о том, чтобы они прописывали в квитанциях на оплату ЖКУ показания водосчётчиков, чтобы они не забывали о них.

На каждую ситуацию мы реагируем оперативно, стараясь не накапливать больших задолженностей. Ведём большую работу с жильцами. Сейчас собираются ввести в Жилищный кодекс норму, по которой в каждом доме должен быть старший, своя инициативная группа. Мы всё делаем для нормального проживания наших граждан в жилых домах, и хотелось бы, чтобы люди видели, как работает их управляющая компания, какие проблемы ей надо решать. Со своей стороны стараемся как можно шире предоставлять информацию для людей. У нас в каждом доме и в офисе есть информационные стенды, создан сайт, где будет раскрыта полная информация о нашей Управляющей компании. Считаю, что в работе управляющих компаний нужна прозрачность, чтобы люди видели, что собранные средства идут только на их конкретный дом.

Дома у нас новые, в каждом подъезде есть служба консьержей, домофон. Тем не менее, уже через год– два нужно делать текущий ремонт: подкрасить стены, заменить стёкла и т. д. У нас большие планы на весенне-летний сезон: будем проводить субботники, поставим небольшие декоративные ограждения около домов, установим по просьбе жителей изящные дуги, чтобы машины не заезжали на тротуары, подремонтируем детские площадки. Каждый год мы участвуем в городских конкурсах на лучший дворик, лучший дом, наши дома регулярно получают дипломы. Возле наших домов работают фонтаны, и когда наступает лето, здесь очень красиво. Озеленение, благоустройство, клумбы, цветы — всё это наши традиционные весенние заботы. Мы убрали все контейнерные площадки и организовали процесс сбора мусора. Людям многое нравится на нашей придомовой территории. К нам даже приходят представители других домов и говорят о желании жильцов передать тот или иной дом к нам в управление, потому что замечают разницу. Ведь у нас чистота и порядок!

Проблем в нашей работе много, но Управляющая компания «Дом Сервис» старается справляться с ними. Наши жители знают: у них всегда есть свет и тепло, горячая и холодная вода, в наших домах всегда чистые подъезды и придомовая территория, вовремя вывозится мусор. Мы часто встречаем благодарных людей, которые говорят нам добрые слова, и это всегда даёт хороший стимул для дальнейшей работы.