УКС № 19 в Щёлково: многие проблемы в ЖКХ требуют решения №1(1), 2011 год

— Игорь Юрьевич, расскажите немного об истории вашей организации. Как получилось, что строители вплотную занялись управлением жилых домов?

— Наша организация образовалась в июле 1957 года, когда при исполкоме Мособлсовета была образована служба единого заказчика по строительству объектов жилищного, коммунального и социально-бытового назначения в Московской области.

В 1993 году ГлавУКС при Мос-облисполкоме в связи с переходом на новые экономические отношения был преобразован в ОАО «ГЛАВУКС». Сегодня в состав ОАО «ГЛАВУКС» входят более десятка территориальных филиалов — управлений капитального строительства, расположенных практически по всей территории Московской области. Одним из таких филиалов является Управление капитального строительства № 19, которое территориально расположено в г. Щёлково.

Помимо основной деятельности Управления, связанного со строительством жилищного фонда, мы с 2000 года одними из первых в Щёлковском районе приступили к управлению многоквартирными домами. Мы сами строили высотные многоквартирные дома, понимая, что кроме нас никто не сможет продолжить грамотно и профессионально обслуживать построенное современное жильё. Поэтому приняли решение об его дальнейшей эксплуатации. В этом нас активно поддержали граждане-инвесторы, которые оказали нам доверие управлять своим имуществом.

В настоящее время в нашем управлении находится 12 многоквартирных домов, что составляет около 93 тыс. кв. метров жилья.

— В процессе управления жилыми домами какие проблемы для вас вышли на первый план? Чему вы уделяете первостепенное внимание?

— Наши дома, в большинстве своём, современные 9–16-этажные жилые здания, оборудованные современными системами жизнеобеспечения, приборами учёта коммунальных ресурсов, лифтовым оборудованием, индивидуальными тепловыми пунктами. В процессе эксплуатации нами дополнительно внедряются системы видеонаблюдения, диспетчеризации сбора данных ИПУ. В последние годы мы много внимания уделяем состоянию внешнего благоустройства жилищного фонда, то есть придомовым территориям. Значительные средства направляются на ремонты мест общего пользования в многоквартирных домах и благоустройство дворовых территорий.

В 2009 году в рамках проведения общегородского конкурса на самую благоустроенную территорию один из домов, управляемых УКС № 19 ОАО «ГЛАВУКС», занял первое место в г. Щёлково.

Вместе с тем имеются сложные моменты, связанные с несовершенством российского законодательства и, в частности, жилищного, которые периодически создают проблемы, которые в одиночку управляющим организациям решить не представляется возможным.

— Давайте назовём главные, на ваш взгляд, проблемы, требующие неотложного решения в российском ЖКХ.

— Первая и, наверное, самая основная проблема — это полная зависимость управляющей организации от решения жителей, которые в настоящее время «разогреваются» всеми имеющимися средствами массовой информации.

При лозунге «во всём виноваты коммунальщики» работать с населением становится очень сложно. А это значит, что любой житель, как правило, нарушитель жилищного законодательства и преследующий свои корыстные интересы, может без труда настроить остальных жильцов, способных своим решением избрать другую управляющую организацию или создать ТСЖ. Положение дома это не изменит, а принятие нужных решений, способных изменить ситуацию к лучшему, затормозит.

Практика показывает, что такие решения часто происходят в неведении большинства собственников дома, которые и знать ничего не знают о происходящем. И управляющая компания становится заложником таких граждан, которые изо дня в день провоцируют и мешают её работе. В дальнейшем это, как правило, настораживает управляющую организацию и не позволяет ей вкладывать дополнительные силы и средства для создания максимально комфортных условий проживания.

Второй серьёзный вопрос также вытекает из требований законодательства — принятие решения жителями об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества дома. В Щёлковском районе практически нет ни одного дома, где сами жители приняли такое решение, основываясь на предложениях управляющей организации.

— Но тарифы на услуги ЖКХ определяет орган местного самоуправления, в первую очередь.

— Да, это так, если жители не приняли другой тариф на общем собрании. Жилищный кодекс наделил полномочиями орган местного самоуправления устанавливать плату за жилое помещение, которая, как правило, не отражает реальных затрат управляющей организации, особенно той, которая управляет современными домами повышенной комфортности. А в г. Щёлково местная администрация вообще в 2010 году не увеличивала тариф на жилищные услуги, что в конечном итоге привело к ухудшению качества обслуживания и финансового положения управляющих организаций и уходу с рынка жилья, например, ряда мусоровывозящих организаций.

Третья серьёзная проблема — это взаимодействие управляющих организаций с поставщиками коммунальных ресурсов, а также специализированных подрядных организаций (лифты, газовая служба). Законодательно все эти организации находятся в крайне благоприятных условиях и фактически являются монополистами в своей сфере. Тарифы данных организаций ежегодно растут, негативно влияя на условия работы управляющих организаций, которые обязаны 100% расплачиваться по договорам за фактически оказанные услуги, а в некоторых случаях производить их авансирование.

— Между тем, плату с населения практически никогда не удаётся собрать полностью.

— Конечно, и это следующая, четвёртая проблема — растущие объёмы неплатежей населения. Управляющая организация по закону имеет право через суд взыскать с должника только задолженность, которая возникает после шести месяцев неоплаты. А это серьёзные деньги. Ситуация усугубляется ещё и тем, что исковые дела, выигранные в судах управляющей организацией, пылятся у судебных приставов долгие месяцы в виду явной незаинтересованности последних добиваться исполнения решения суда.

И ещё об одной проблеме мне хотелось бы сказать. Это участившиеся самовольные перепланировки помещений жителями. Всё, что нельзя делать в виде перепланировки и реконструкции, теперь в средствах массовой информации, особенно на ТВ, преподносится как архитектурно-дизайнерские решения. Государственная жилищная инспекция может оштрафовать нарушителя по «настойчивой» просьбе управляющей организации один раз, максимум на 2500 рублей, а далее администрация городского поселения Щёлково должна принимать все меры к нарушителю в соответствии с Жилищным кодексом. Администрация, конечно, в этом не заинтересована, ведь вести сложную и кропотливую претензионную работу — это большая морока.

Поэтому сегодня все вопросы, связанные с нарушениями по самовольным перепланировкам, остаются в «подвешенном» состоянии и провоцируют дальнейшие нарушения.

Тем не менее, в своей ежедневной работе мы делаем всё, что возможно, для качественной эксплуатация жилых домов, находящихся в нашем управлении. Наши дома современные, красивые, достаточно комфортные, и нас это радует.