VI Всероссийский Форум: Система управления жилищным фондом России Свежий номер

Татьяна Тебенихина

7–8 июня 2012 года в Москве работал VI Всероссийский форум «Система управления жилищным фондом России», организованный Комитетом Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства совместно с ГК «Открытый Диалог». В работе форума приняли участие руководители исполнительных органов власти различного уровня, директора управляющих компаний, председатели товариществ собственников жилья, представители коммунальных предприятий.

Модератор пленарного заседания первого дня форума Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, отметил, что управление многоквартирными домами (МКД) становится всё значительно конкурентоспособнее:

— Система управления многоквартирными домами сегодня меняется. Всё активнее становится бизнес, а государство практически ушло от управления многоквартирными жилыми домами. В стране сегодня работают более 4,5 тыс. частных управляющих компаний, всего 410 муниципальных компаний и 143 компаний, имеющих смешанную долю собственности. Иными словами, собственники квартир имеют дело преимущественно с частным бизнесом.

Говоря о системе управления многоквартирными жилыми домами, Андрей Широков заметил, что вектор её развития составляют собственники, управляющие организации, ТСЖ как заказчик, ресурсо­снабжающие организации. Законодательство, регулирующее их взаимодействие, должно адекватно относиться к каждому элементу.

— Торгово-промышленная палата, анализируя современную законодательную базу в сфере ЖКХ, приходит к мнению, что до сих пор жилой многоквартирный дом не является объектом недвижимости, не обозначена цель управления МЖД, — добавил А. Широков.

Спикер отметил, что сегодня наиболее актуальными являются проблемы, связанные с капитальным ремонтом и взаимодействием с ресурсоснабжающими организациями, также большое количество вопросов возникает по СРО. Не установлены границы чёткого взаимодействия управляющих компаний, ресурсных организаций и собственников многоквартирных домов. Сегодня многие вопросы не находят своего решения, так как ни у собственников, ни у ресурсных организаций нет средств для освоения и использования энергоэффективных технологий.

Андрей Широков поднял тему организации контроля УК со стороны исполнительной власти, подчеркнув, что проводится множество проверок, которые не дают результата, а только лишь мешают работе.

— Как показывают опросы, более 80% собственников считают, что за состояние многоквартирных домов, в том числе лифтов, дворов, лестниц, отвечает публичная власть. В итоге исполнительные органы начинают контролировать и ужесточать давление на управляющие компании. Необходимо менять эту ситуацию, — резюмировал эксперт.

Исполнительный директор НП «ЖКХ Развитие» Андрей Чибис представил Национальный план развития жилищно-коммунального хозяйства России на 2012–2014 годы, подготовленный некоммерческим партнёрством.

— Нам удалось добиться того, что сегодня все вопросы, касающиеся управления жильём, решаются с учётом мнения профессионалов, — подчеркнул выступающий. — Это общая победа, свидетельствующая, что мы влияем на принятие решений. В рамках партнёрства ЖКХ «Развитие», а эта площадка интегрирует профессионалов отрасли, разрабатывается консолидированная позиция, которая доводится до публичной власти. Мы взяли на себя смелость подготовить «повестку дня», включившую перечень наиболее существенных проблем отрасли, и предложить пути их решения.

Проблематика ЖКХ продолжает оставаться для россиян ключевой. Подчеркнув, что вопросы содержания и ремонта жилья должны решать собственники, а не управляющие компании или органы власти, Андрей Чибис заявил, что государству следует отказаться от практики финансирования ремонта жилья.

— Помощь государства должна быть, прежде всего, организационной, — добавил он. — Что касается федерального софинансирования, то, на мой взгляд, оно целесообразно только в том случае, когда речь идёт о капитальном ремонте с повышенным классом энергоэффективности.

Кроме того, он отметил, что необходимо развивать системы накопления, кредитования и другие механизмы финансирования капремонта жилых домов.

А. Чибис затронул тему расселения аварийного жилого фонда: «Проблему можно решить, для этого есть два пути. Во-первых, накопленное кризисно-аварийное жильё расселить, запуская параллельно механизмы, позволяющие собственникам самостоятельно принимать решения и получать жильё на том же самом земельном участке. Если мы расселяем за счёт бюджетных средств жильё, находящееся в собственности, неправильно вторично оформлять на него приватизацию. В этом случае люди должны получать только муниципальное жильё: нуждающиеся в улучшении жилищных условиях — на условиях социального найма, остальные — по условиям фиксированной арендной ставки, которую устанавливают муниципалитеты. Это задача ближайших трёх лет, в течение которых нужно запустить систему, позволяющую получать разрешительную документацию на кредиты для строительства на ликвидных земельных участках новых домов большей этажности. В противном случае проблему аварийного жилья не решить.

Выступающий подчеркнул, что важно разработать градостроительную политику, предусматривающую вместо ремонта морально и физически устаревшей пятиэтажки соорудить на этом месте жилой дом большей этажности. Это будет целесообразно и экономически выгодно.

Советник генерального директора Фонда ЖКХ Леонид Алексеев сообщил, что по оценкам Фонда ЖКХ, 60% многоквартирных домов в России (1,7 млрд кв. метров из 2,8, с учётом нового строительства) к 2020 году будут нуждаться в капитальном ремонте. При стоимости капитального ремонта 3,1 тыс. рублей за кв. метр, сумма, необходимая на капремонт многоквартирных домов, составит 5,1 трлн рублей.

По словам Леонида Алексеева, необходимо срочное принятие закона о капремонте многоквартирных домов. «Законом необходимо предусмотреть введение тарифа на капремонт и обязать собственников жилья платить по нему. Также нужно учитывать, что в России есть бедные слои населения, которые не смогут оплачивать тарифы на капремонт. Надо решить вопрос, как это субсидировать», — подчеркнул эксперт.

Тему государственного жилищного надзора поднял Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города». Он рассказал о законопроекте № 629835-5, который недавно был принят Госдумой во втором чтении. В документе говорится, что плановые проверки управляющих компаний могут проводиться не чаще одного раза в три года, а одного многоквартирного дома и одного ТСЖ — не чаще одного раза в пять лет.

Кроме того, в законопроекте предусмотрена возможность проведения внеплановых проверок без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации. «На мой взгляд, это достаточно необдуманный шаг. Компаниям необходимо давать некоторое время для подготовки к проверке, иначе это дестабилизирует текущую работу УК в различных домах», — прокомментировал законодательную инициативу Дмитрий Гордеев.

На Форуме выступил автор законопроекта о капремонте многоквартирных домов Александр Сидякин, заместитель председателя Комитета Государственной думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Он ответил на наиболее популярные возражения оппонентов разработанного документа. В частности, депутат прокомментировал «возможность использования накоплений одного дома на капитальный ремонт другого дома на возвратной основе». По мнению многих экспертов, такая модель финансирования малопрозрачна и может повлечь дополнительный рост коммунальных платежей.

Александр Сидякин напомнил, что капремонт из «общего котла» — только одна из трёх предложенных схем. Субъектам РФ предоставляется возможность самим определять наиболее оптимальную для них систему.

На сегодняшний день в России есть 12 регионов, в которых введены различные новые модели капитального ремонта многоквартирных домов. Одна из них реализована в Татарстане, за счёт этого за последние три года там удалось провести ремонт 12 тыс. МКД.

Саморегулирование в деятельности управляющих компаний многоквартирных домов должно быть введено уже в 2013 году. Об этом на Форуме заявил Владимир Мешков, заместитель директора Департамента ЖКХ Минрегиона России:

— Введение саморегулирования в сфере управления жилой недвижимостью станет барьером для входа на рынок нечистоплотных компаний, а также повысит стандарты и качество оказания услуг по содержанию и управлению многоквартирных домов.

Владимир Мешков также заявил о необходимости введения детальной регламентации деятельности управляющих компаний. Минрегион уже разрабатывает соответствующее постановление, в котором будет сделан акцент на безопасности зданий, их техническом состоянии и состоянии инженерных систем.

По словам Владимира Мешкова, управляющая компания должна будет составлять планы по текущему ремонту для собственников жилья. «Решения по остальным видам работ будут приниматься управляющей компанией и собранием собственников жилья», — добавил он.

Важной частью системы ЖКХ является подготовка кадров. На эту тему прозвучало выступление Павла Жбанова, ректора Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства. Своё выступление он посвятил важнейшим проблемам управления недвижимостью и коммунального комплекса, акцентируя внимания на том, что до сих пор не отлажена самостоятельная система подготовки кадров для отрасли, особенно в сфере эксплуатации жилищного и коммунального хозяйства. Инженеров по эксплуатации готовят на факультетах вузов и ссузов по смежным специальностям, как правило, по направлениям «строительство» и «энергетика». Анализ программ и образовательных стандартов в смежных направлениях подготовки показал, что, как правило, вопросам эксплуатации в сфере ЖКХ за пять лет учёбы отводится не более 300 часов. Иными словами, отрасль нуждается в факультетах, которые будут вести предметную подготовку кадров.

Докладчик обратил внимание аудитории на то, что отрасль не имеет стройной системы должностных квалификаций и профессиональных стандартов. В отрасли не только не растёт число учебных заведений среднего и высшего уровня подготовки, но и катастрофически уменьшается. Техникумы и колледжи, переданные с федерального на муниципальный уровень подчинения, перестали существовать в качестве профессиональных профильных учреждений. К сожалению, подготовка кадров для сферы ЖКХ в этих учебных учреждениях прекратилась, а высшее учебное заведение для отрасли только одно — Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства, в субъектах РФ их и вовсе нет.

— Сейчас трудно ответить на вопрос, кто заказчик кадров для системы ЖКХ: федеральный орган, субъект власти или частный бизнес? Этот вопрос, как системообразующий, требует своего решения. Методическая проработка подготовки кадров должна базироваться на системе технического регулирования в отрасли. В этой связи стоит обратить внимание на регулятивный дисбаланс, который существует в системе технического регулирования в сфере ЖКХ. Этот вопрос не праздный, он требует скорейшего решения, потому что в последующем восполнить пробелы будет невозможно: от профильных образовательных учреждений останется одно воспоминание, со временем иссякнут и профессорско-преподавательские кадры.

Докладчик сообщил, что Мин­экономразвития РФ сформировало экспертный совет по решению накопившихся системных задач, который рассмотрел проект федерального государственного стандарта для нового направления подготовки кадров для ЖКХ.

Во второй день мероприятия прошло обсуждение вопросов саморегулирования и решения практических вопросов в сфере управления многоквартирными домами. Форум завершился проведением Семинара «Общества с ограниченной ответственностью: особенности корпоративного управления в новых условиях», который провёл Игорь Колтунов, директор Консалтинговой фирмы «Колтунов и партнёры».

В этом году впервые в рамках Всероссийского форума «Система управления жилищным фондом России» прошёл конкурс СМИ «Открытый Регион». Работы принимались в жанрах очерка, статьи, обзора, интервью, репортажа, фоторепортажа, тематической передачи. Главное условие — освещение инновационного опыта в работе региональных управляющих компаний и коммунальных предприятий.